주택담보대출 금리, 아파트 가격 상관관계 [주택가격하락?]

INTRO

 

빠른 금리인상으로 주택시장은 말그래도 얼어붙어있습니다.

 

매수자는 없는 상황에서 매도자는 급매로 내놓는 사람과 일단 지켜보자는 사람으로 갈리고 있죠.

 

그런데, 매수자, 보유자 모두 주택담보대출 금리 4~5%대도 감당 못할수준이라는게 잘 이해되지 않아 여러 자료를 찾아봤습니다.

 

2020~2021년 초저금리가 비정상적인 상황이고, 주담대 금리 4~5%정도면 일반적인 수준이지 않을까 하는거죠.

 

아파트 매매가격지수 & 주택담보대출 금리

2003년 11월 ~ 2022년 6월까지 주담대 금리와 아파트매매가격 지수를 나타낸 차트입니다.

# 주택담보대출 신규취급액 금리 기준

 

지난 20여년동안 주택가격은 꾸준히 상승했습니다. 주담대 금리 역시 꾸준히 하락하였죠.

 

주목해야되는 기간은 2005 ~ 2008년입니다. 주택담보대출 금리가 꾸준히 올라갔음에도, 아파트 가격은 따라 올라갔죠.

 

주식쟁이 관점에서는 해당기간이 버블이 터지기 직전 상황이기 때문에 모든 자산가치가 올라가는 장세였습니다.

 

하필 2008년 금융위기는 서브프라임모기지 사태였기 때문에 주택시장이 가장 호황인 시기 였음을 유추해볼 수 있습니다.

 

2008년 이후 금리는 꾸준히 내렸고, 주택가격 상승폭은 낮아졌으나 분명 꾸준히 상승했습니다.

 

주택가격은 안오르는게 내리는거라는 말이 있죠.

 

특정 기간 조금씩 조정을 받는 상황이 있었으나, 주택시장 가격이 조정받을 때마다 주담대 금리는 오히려 내려갔습니다.

 

주택시장이 무너지는 것을 막기위한 기준금리 인하와 여러 완화정책들이 쏟아졌을테죠.

 

여기까지만 보면 주택담보대출 금리 인상이 무조건 아파트 가격 하락을 유도한다고 보기는 어렵습니다.

 

주택담보대출 금리 10년만에 최고치 돌파 중

그럼에도 최근들어 주택시장이 급격히 둔화된 이유는 분명 주택담보대출 금리의 원인이 확실해보입니다.

 

2012~2013년 이후 처음으로 주택담보대출 금리가 4%를 초과했기 때문이죠.

# 그래프 상에는 4%로 나타나지만, 기존 변동금리로 가지고 있던 보유자와 신용등급이 낮은 분들은 6%를 초과하기도 하고 있다는 건 감안하면서 보셔야합니다.

 

지난 10여년간 저금리 속에 엄청나게 일으켜놓았던 대출들이 소득이 따라가지 못한다면 하나씩 터지는 상황이 나올 수 있다는 것이죠.

 

게다가, 우리나라는 원금을 안갚는 거치식의 형태로도 많이 주담대를 일으키니, 지난 수년간 원금을 안갚아 놓았다면 이자부담은 더욱 커지겠죠.

 

주담대 부담감 정말 클까?

한국의 GDP대비 가계부채비율과 은행대출금리 비교 차트입니다.

 

부동산 시장을 대변하는 정확한 차트는 아니지만, 가계부채에 금리가 주는 영향을 설명하기에 충분해 보입니다.

 

은행대출의 대부분이 주담대이기 때문에 은행대출금리 역시 4%를 넘어가고 있습니다.

 

그런데, 2012~2013년 보다 가계부채는 엄청나게 증가해있죠.

 

2012~2013년에는 GDP대비 가계부채가 75% 수준이였지만, 2022년엔 106%를 넘어갔습니다.

 

GDP대비 가계부채가 75%, 주담대 금리 4%와 106%에 주담대 금리 4%는 상황이 다르죠.

 

분명 못버틸 정도로 대출을 크게 일으킨 사람들이 있습니다.

 

숏커버링이 들어올때가 되지 않았을까?

 

주식시장에서 바닥을 만드는 가장 확실한 시그널은 숏커버링과 마진콜이죠.

 

과한 부채로 버티고 버티던 투자자가 손드는 상황이 바닥이라는건 너무나도 명확한 사실입니다.

 

현재 부동산 시장도 비슷해 보입니다.

 

수년간 초저금리 대출을 통해 엄청나게 많은 주담대와 부채를 일으켰고, 빠른 금리상승이 갭투자와 영끌한 매수자에게 큰 부담이 되고 있습니다.

 

상승이 크면 클수록 하락도 깊습니다.

 

부동산 시장에도 숏커버링과 마진콜이 들어올때가 되지 않았을까요?

 

실수요자 입장에서 지금은 실수요 목적으로 사더라도 아파트 가격이 합리적이라 생각되는 수준은 아니라고 생각됩니다.

 

제 관점은 부동산에 대한 편향적인 성향이 있을수있으므로 여러 자료들을 잘 보시기 바랍니다.