주택담보대출 규제 완화 : LTV 80%, 50년 만기 대출

 

INTRO

 

8월 1일부로 주택담보대출에 상당히 큰 변화가 시작되었습니다.

 

윤석열정부의 부동산 정책이 실질적으로 반영되며, 향후 실수요자에게 큰 영향을 미칠만한 정책입니다.

 

주요내용은 생애최초 주택구입 시 LTV80% 적용과 50년만기 대출, 청년층 DSR 완화 등을 골자로 합니다.

 

만 34세 이하 생애최초 실수요자에게는 상당히 좋은 정책이라 생각됩니다.

 

생애최초 첫주택 LTV 80% 적용

클릭시 확대 가능

생애 최초로 주택을 구매하는 매수인에게 주택가격, 위치 상관없이 LTV 80%를 적용하겠다는 정책입니다.

# LTV : 주택가격 대비 대출금액 비율

 

단, 대출금액 한도는 6억원으로 제한됩니다.

 

정책에 따르면, 생애최초 주택구입자가 7.5억원 아파트를 매수 시 지역상관 없이 6억원을 대출받을 수 있습니다.

 

서울을 제외한 지방의 주택구입 예정자는 사실상 대출한도로 인한 문제가 생길우려는 적어질듯합니다.

 

다만, DSR에 대한 규제가 이전수준과 유사하기 때문에 DSR 규제가 중요해졌습니다.

 

DSR에 대해서는 규제 1건과 완화 2건의 정책이 함께 진행됩니다.

#DSR : 연간 총부채 원리금 상환액 대비 연간 소득 비율(부채상환능력)

 

DSR 40% 규제

클릭시 확대 가능

결론만 정리하자면, 

 

총대출 1억 초과 시, DSR 40%가 적용됩니다. 주택담보대출, 신용대출 모두 공통으로 적용됩니다.

 

생애최초 주택구매자의 주택담보대출 한도가 6억으로 늘어났지만, DSR 40%규제는 변함없기 때문에 실제 6억 한도 모두를 대출받기 위해서는 소득이 중요합니다.

 

전세대출, 보금자리론, 이주비대출, 중도금대출 등은 DSR규제에서 제외되기 때문에 최대한 잘 활용하는 것이 중요합니다.

 

신용대출 기간이 5년으로 줄어들었기 때문에, 신용대출을 1억원 이상 보유한 경우 DSR에 큰 영향이 있을것으로 예상됩니다.

 

DSR을 낮출 수 있는 방안으로 2가지 정책이 함께 제시되었습니다.

 

DSR 산정 시 청년층 장래소득 반영 확대

클릭시 확대 가능

DSR 40% 규제를 피하기 위한 방법은 총 4가지 입니다.

 

1) 대출액을 낮춘다. 2) 연간 소득을 늘린다. 3) 대출금리를 낮춘다. 4) 대출만기를 늘린다.

 

장래소득반영은 (2)연간소득에 해당하는 부분입니다.

 

주택담보대출 DSR 산정 시 장래소득 비율을 상승시켜, 대출한도를 높혀주겠다는 의도입니다.

 

(예시 - 기존)

만 30세, 연봉 8500, DSR 40%, 금리 5%, 30년만기 대출한도 산출

- 장래소득 : 8500 *  (1 + 12.0%) = 9520

- 대출한도 : 약 5억 9110만원

(예시 - 변경)

만 30세, 연봉 8500, DSR 40%, 금리 5%, 30년만기 대출한도 산출

- 장래소득 : 8500 *  (1 + 17.7%) = 10,004

- 대출한도 : 약 6억 2120만원

위 예시기준, 주담대 한도 6억원 제한이 있지만, 추가 신용대출을 받을 수 있습니다.

 

50년 만기 대출 출시(시중은행 8월, 주택금융공사 11월)

클릭시 확대 가능합니다

LTV 80% 적용과 함께 주요 정책 중 하나입니다.

 

DSR 40% 규제를 피하기 위한 방법은 총 4가지 중 (4) 대출만기와 관련된 정책입니다.

# 1) 대출액을 낮춘다. 2) 연간 소득을 늘린다. 3) 대출금리를 낮춘다. 4) 대출만기를 늘린다.

 

대출만기를 늘려주면, 당연히 연간 상환해야하는 대출금액이 줄어들어 DSR비율이 낮아지게 됩니다.

 

다만, 50년 만기 대출은 40년 만기대출과 유사하게 나이제한이 있습니다.

 

또한, 50년 만기의 단점으로는 똑같은 금액을 대출하더라도 총 상환해야하는 금액은 높아지게 됩니다.

 

상환능력이 충분한 청년층에게는 상당히 좋은 정책상품이 될 것으로 생각됩니다.

# 결국 자본주의 세상에서는 미래소득을 얼마나 현재로 끌고올 수 있느냐가 중요하니까요.

 

주택금융공사 보금자리론, 적격대출 적용시기

 

LTV 80%와 50년 만기 주택담보대출은 22년도 8월부터 시중은행에 반영되지만, 주택금융공사 상품적용에는 시차가 있습니다.

 

주택금융공사의 보금자리론과 적격대출에 LTV80% 및 50년 만기 대출은 22년도 11월부터 적용될 것으로 예상됩니다.