분양권 전매 제한 대상, 기간, 양도소득세, 거래방법 등 총정리

 

분양권 전매란?

 

전매란 분양받은 아파트를 입주하기 전에 해당 아파트에 대한 권리를 입주전에 사고파는 매매 행위를 의미합니다. 일반적으로 전매는 분양받은 가격에 피(P)라고 불리는 프리미엄 가격을 더해 거래하게됩니다.

 

전매하는 대상은 분양권과 입주권으로 나누어집니다.

 

분양권과 입주권은 모두 새로 지어지는 아파트에 입주할 권리를 가진다는 점은 동일합니다. 아파트를 입주할 권리를 분양을 통해 얻었을 경우 "분양권", 분양이 아닌 조합원의 자격을 통해 얻은 것이라면 "입주권"이라고 구분하게 되는 것이죠.

 

정리하자면, 분양권 전매란 아파트가 완공하기 전 해당 아파트에 입주하기 위한 권리를 매매하는 것입니다. 일반적으로 조합원으로 참여한 입주권보다 분양권이 시장에 더 많기때문에 분양권 전매라 부르는 것입니다.  

 

분양권 전매 제한 대상

 

** 글에 앞서, 부동산 관련 규제는 정부정책에 따라 변동이 있을 수 있습니다.**

** 포스팅 내용에 최대한 관련근거(관련법령)을 기재해드리므로, 법령을 재확인하면 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.**

 

2020년 8월 부동산 전매제한 관련 규제로 인해 대부분의 지역에서는 청약당첨(입주자선정) 후 일정기간 동안 분양권을 전매할 수 없습니다.

 

정부에서 분양권 전매를 제한하는 이유는 무주택 실수요자의 주택청약 당첨확률을 높혀주기 위함입니다. 분양권 전매가 가능할수록 투기세력의 주택청약으로 인해 실수요자의 당첨확률이 낮아진다고 판단하기 때문이죠.

 

분양권 전매 제한 대상은 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용주택으로 구분됩니다.

분양권 전매제한 대상 [「주택법」 제64조 제1항 및 「주택법 시행령」 제73조]
투기과열지구	조정대상지역	분양가상한제 적용 대상
공공택지 및 민간택지 제외 없음	민간택지 일부 제외	민간택지 일부 제외
서울 및 수도권 대부분 등	수도권 및 대부분의 지방 광역시 등	서울 18개구 및 일부 수도권 지역

투기과열지구와 조정대상지역이 포함되었다는 것만으로도 서울, 경기도 및 지방 대도시의 대부분의 지역에서 분양권 전매가 불가능합니다.

 

투기과열지구는 공공택지 민간택지 구분 없이 분양권 전매제한의 대상이 됩니다. 그러나, 조정대상지역과 분양가 상한제 적용대상 지역 중 민간택지로 개발되는 일부지역은 분양권 전매제한 대상에서 제외될 수 있는것 처럼보이나, 현실은 민간택지까지 모두 제한대상에 들어갑니다. 

[분양권 전매 제한 대상 자세히보기] : 복잡하니 왠만하면 열지 마세요! :(

 

사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)를 포함. 이하 같음]으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다(「주택법」 제64조제1항 및 「주택법 시행령」 제73조).

 

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

 

2. 조정대상지역에서 건설 ·공급되는 주택(다만, 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외)

 

3. 분양가상한제 적용주택(다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외)

 

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택(다만, 다음에 해당하는 주택은 제외)[「주택법」 제57조제2항]

 

 4-1) 도시형 생활주택

 

 4-2) 경제자유구역으로 지정·고시된 지역에서 건설·공급하는 공동주택으로서 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의·의결한 경우

 

 4-3) 관광특구로 지정된 지역에서 건설·공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우

 

 4-4) 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음의 정비사업의 시행자로 참여하고 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설·공급할 것 등의 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설·공급하는 주택

  4-4-1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업으로서 정비구역 면적이 2만제곱미터 미만이고, 해당 정비사업에서 건설·공급하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 사업

  4-4-2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업

 

5. 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택

 

6. 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있습니다(「주택법」 제64조제1항 후단).

 

분양권 전매 제한기간

 

분양권 전매 기간은 투기과열지구, 수도권 여부, 공공택지 여부에 따라 기간이 다르게 정해집니다. 단, 어떠한 경우에도 분양권 전매 최대기간은 최대 10년이내입니다. [「주택법」 제64조제1항]

 

아래 표를 보기전에 간략히 정리하자면, 수도권 대부분은 투기과열지구로 묶여있기 때문에 분양권 전매제한 기간은 최대 5년(소유권등기 이전일까지)이며, 지방 광역시의 경우 최대 3년(소유권등기이전일 까지)입니다.

 

정확한 지역별 분양권전매 제한기간은 아래 1~3번 표를 참고바랍니다.

 

1. 투기과열지구 중 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역 [공공택지 민간택지 모두 포함]

대상지역	분양권 전매 제한 기간
투기과열지구 : O 분양가상한제 : X	입주자 선정일 ~ 소유권 등기 이전일 최대 5년

투기과열지구에 속하지만, 분양가상한제는 적용되지 않는 지역의 경우 분양권 전매제한은 최대 5년이며, 5년 이내에 아파트가 준공되어 소유권 등기 이전을 할 경우 분양권 매매가 가능해 집니다.

 

투기과열지구에 포함되지만, 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역은 서울 내 관악구 금산구 등 일부지역 등입니다.

 

2. 분양가 상한제가 적용되는 지역 [광역시를 제외한 일부 지방지역의 민간택지 제외]

지역 : 수도권
토지구분	주변매매가 대비 분양가 [%]	투기과열지구	투기과열지구가 아닌 지역
공공택지	100% 이상	5년	3년
	80% ~ 100%	8년	6년
	80& 미만	10년	8년
민간택지	100% 이상	5년	3. 공공택지 외의 택지 주택전매제한 적용
	80% ~ 100%	8년
	80% 미만	10년
지역 : 수도권 외의 지방지역
토지구분		투기과열지구	투기과열지구가 아닌 지역
공공택지		4년	3년 [행정중심도시 종사자 특별공급 5년]
민간택지		3년	3. 공공택지 외의 택지 주택전매제한 적용
특별공급(신혼부부, 장애인 등)		5년

공공택지와 투기과열지구에 해당하는 지역에 대한 분양가 전매기간입니다.

 

해당 표에 해당하지 않는 지역은 투기과열지구로 지정되지 않은 민간택지입니다. 대부분의 지방 광역시와 대도시입니다.

 

3. 공공택지 외의 택지(민간택지)에서 공급되는 주택

구분		전매제한기간
수도권		입주자 선정일 ~ 소유권 등기 이전일 최대3년
수도권 외	광역시 중 도시지역	입주자 선정일 ~ 소유권 등기 이전일 최대3년
	광역시 중 도시가 아닌 지역	6개월
	광역시가 아닌 지역	없음
민간택지 중 투기과열지구의 특별청약(신혼부부, 장애인 등)		5년

민간택지로 개발되는 지역의 전매제한기간은 3년입니다. 단, 광역시를 제외한 지역의 경우 전매제한 기간이 없을 수 있습니다.

 

법령을 참 복잡하게 만들어 놓았습니다. 다시한번 간략하 정리하자면, 수도권과 지방 광역시 모두 소유권 등기 이전일 전에 분양권 전매가 불가능합니다. 단, 최대기간이 3년 혹은 5년으로 정해져있기 때문에 해당기간이 지난다면 분양권 전매가 가능합니다.

 

분양권 전매 제한 예외

 

수많은 분양권 전매제한에도 불구하고, 전매제한 기간 중 분양권 전매가 가능한 경우가 있습니다.

 

세대원 전원이 사업, 근무, 질병치료, 결혼 등으로 다른 지역으로 이동하거나, 이혼, 해외이주 등 해당 주택을 분양받는것이 불가능한 경우에 해당되는 분양권은 분양권 전매 제한 대상일지라도 매매가 가능합니다.

 

다만, 제한기간에 부득이한 사유로 인해 분양권을 전매하는 경우 한국토지주택공사가 우선 매입하게 되어있습니다.

전매제한기간 중에 전매가 가능한 경우 : 왠만하면 열지 마세요 :(

 

다음과 같이 입주자로 선정된 사람의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말함)의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능합니다(「주택법」 제64조제2항 본문 및 「주택법 시행령」 제73조제4항).

 

1. 세대원(「주택법」 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권 안에서 이전하는 경우 제외)

 

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

 

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

 

4. 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

 

5. 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우

 

6. 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우

 

7 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

 

8 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

 

다만, 다음에 해당하는 주택을 공급받은 사람이 전매를 하는 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다(「주택법」 제64조제2항 단서).

 

1. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 경우

 

2. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 경우

 

분양권 전매 가능한가?

 

수많은 투기수요 억제를 위한 정부의 규제로 인해 사실상 분양권 전매는 불가능에 가깝습니다. 그럼에도 일부 수도권과 광역시의 경우 분양권 전매가 가능합니다.

 

투기과열지구가 아닌 수도권과 광역시의 분양권 전매 최대기간은 3년입니다. 일반적으로 선분양 후 아파트 건설기간으로 인해 입주까지 2년~3년 정도 기간 걸린다는 것을 이용하는 것이죠.

 

만약, 아파트 건설에 3년 이상의 시간이 걸린다면 분양권 전매기간 최대인 3년을 충족시켰기 때문에 분양권 전매가 가능해집니다. 이를 이용해서 시공사에서 준공을 늦춰 분양권 전매의 기간을 만들어주는 경우가 많죠.

 

분양권 전매시 양도소득세

 

2021년 6월 1일부터 분양권 전매에 대한 양도소득세 기준이 대폭 변화하였습니다.

보유기간	양도소득세
1년미만	77% (70% + 지방소득세 10%)
2년미만	66% (60% + 지방소득세 10%)
2년이상	기본세액(6~45%)

6월 1일 이전까지만 하더라도, 분양권인지 입주권인지에 따라 양도소득세 부과를 다르게 했었지만, 6월 1일 이후부터는 모두 동일하게 부과합니다.

 

2년 이상 보유하는 경우 일반적으로 아파트가 준공되어 입주가능합니다. 또한, 과거에는 분양권을 주택으로 취급하지않았지만, 2021년부터는 분양권도 1주택으로 취급하기 때문에 분양권 전매에 상당한 제약이 따르고 있습니다.

 

만약, 분양권 프리미엄을 5천만원 붙여서 팔았다면, 이로인한 세금은 3000~3500만원 이상 나오게 되는 것이죠.

 

최근에는 분양권 전매 시 분양권 양도세 까지 매수자가 부담하는 경우가 많아지고 있습니다. 매수자의 경우 분양권 매수를 위해서 분양가 + 프리미엄 + 양도세(1차, 2차)까지 납부하는 것이지요.