실제 부동산에 투자하는 부동산펀드 장점과 위험성(Feat, 벽돌주)

부동산펀드란?

▶ 부동산펀드란 투자자의 자금을 모아 수익형빌딩 혹은 아파트 등 실제 부동산을 구매하는 펀드입니다.

▶ 구매한 부동산가격의 상승과 임대료 등을 통한 배당으로 수익을 추구하는 펀드입니다.

리츠(REITs)와 차이점

▶ 부동산재간접투자의 대표적인 상품인 리츠 역시 부동산에 투자하는 상품입니다.

▶ 리츠와의 차이점은 투자자로부터 펀드로 모은 자금을 부동산을 매입한 회사의 주식을 소유하는 것입니다.

▶ 부동산펀드는 투자자로부터 모은 자금을 통해 직접 부동산을 매입하죠.

부동산펀드의 종류

▶ 부동산펀드는 자금모집방법에 따라 사모와 공모펀드로 구분됩니다.

▶ 사모펀드는 49인이하로 구성되기 때문에 큰 자금이 필요하죠. 그러나 공모펀드는 적은 금액으로도 충분히 투자가능합니다.

▶ 현재 부동산펀드의 90%정도는 사모펀드를 통해 자금을 조달하며, 공모펀드는 수량이 매우 제한되있습니다.

부동산펀드의 장점

▶ 위의 사진과같은 서울의 빌딩을 적은가격으로 보유할 수 있다는 것이 가장 큰 장점일 것입니다.

# 몇백억 이상을 호가하는 서울의 빌딩을 공모펀드를 통해서는 소액으로도 가능합니다.

# 저 수많은 빌딩중 벽돌몇개정도는 가질 수 있다는 것이죠! :D

▶ 해당 빌딩내에 영화관, 은행, 대형마트 등 쉽게 없어지지 않은 업체가 임대중이라면 꾸준한 임대료를 통한 배당수익까지 창출 가능합니다.

부동산펀드의 RISK

▶ 가장 큰 리스크는 부동산가격 하락과 유동성부족(슬리피지) 입니다.

# 슬리피지란 자산을 매도하고 싶은데 사줄 사람이 없어 매도하지 못하는 거래량부족 정도로 생각하시면 됩니다.

▶ 첫째, 부동산펀드는 공모한 사람들의 자본만으로 건물을 매입하는 것이 아닌 담보대출을 통해 추가적인 자금을 조달하여 매입합니다. (펀드마다 다를 수 있으니, 투자설명서를 확인바랍니다)

# 담보대출을 이용해서 부동산을 매입함으로 레버리지를 일으키게 되고, 투자자는 원래 빌딩의 가격변동 이상의 수익3률 변동을 부담하게 됩니다.

# 자산변동은 0.63%지만, 순자산총액은 1.82% 약 3배가 움직임을 확인할 수 있습니다.

# 자산가격이 상승과 반대로 하락할 경우 하락폭 이상이 손실 역시 발생합니다.

▶ 둘째, 부동산펀드는 현재 만기의무제도가 있어 펀드 설정당시 만기시점을 정해야합니다. 또한, 펀드는 자산을 매입후 상장해서 거래가 가능하도록 만듭니다.

# 현재 시스템상 상장하여 거래가 가능하시만, 사실상 거래량이 "0"이며, 만기일 이전 자신이 자금을 환매하고 싶어도 환매할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

▶ 현 시스템상, 환급을 받으려면 만기가 되어 펀드의 자산(부동산)을 매각하여야 자금을 회수할 수 있는 것이죠. 만약, 해당 부동산이 환매가 안된다면 투자자의 자금 회수는 당연스럽게 지연되게 됩니다.

# 현재 만기의무제도 폐지가 추진되고 있지만, 이 정책이 어떤 영향을 줄지는 미지수인 것 같습니다.

# 자산시장에 상장되어있으니, 만기의무제도같은 환매제도가 없어도 될거라도 하는데 사실상 거래량이 "0"인 자산이 매각이 가능할지 의문입니다.

▶ 이외에도 임대차 문제나 해외부동산의 경우 환헷지 등 다양한 리스크가 존재하니 확실하게 알아봐야 할 것입니다.

# 임대업체가 임대종료 후 다음 임대업체가 안들어온다면, 배당금/자산가치에 영향을 미칠 수 있을것입니다.

# 해외부동산펀드는 환율에 따라 가치가 급변할 수 있으며, 환헷지를 할경우 투자금의 절반이 환헷지 선물에 들어가야 할테고, 이는 자산가치를 제대로 추종하지 못할 수 있으며, 추가적으로 수수료에 의해 자산가치가 녹아내릴 수 있죠.

Summary

▶ 자산배분의 관점에서 여러 자산군을 보유하는 것은 매우 좋다고 생각합니다.

▶ 펀드의 장단점을 모두 알고 투자해야 투기가 아닌 투자가 될 것입니다.

▶ ETF의 대부분은 리츠이며 리츠가 인기를 얻기 어려운 점은 투자자는 부동산을 가지기 위함이지 부동산을 가진 회사를 가지기 위함은 아니라고 생각되기 때문입니다.

# 실물부동산을 ETF처럼 상장하는 Kasa와 같은 서비스가 준비중에 있습니다.

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